چند درصد زمین قابل ساخت است؟ - وبلاگ نیک دل

به گزارش وبلاگ نیک دل، در این روزها شاهد این هستیم که مسائل مربوط به پیمانکاری و ساخت و ساز نسبت به گذشته بسیار بیشتر شده است و مالکان تمامی متراژ زمین برای امور ساخت و ساز را در اختیار سازندگان قرار می دهند.بسیاری از افراد هم اقدام به خرید زمین می نمایند تا در پروژه ها ساخت و سازی شرکت نمایند و به نحوی سرمایه گذاری انجام دهند. در این موارد بایستی اشخاص در خصوص درصد ساخت زمین اطلاعات کافی داشته باشند چرا که این موضوع معین می نماید که مجاز به ساخت چه اندازه بنا در آن زمین هستند و رابطه مستقیمی با اندازه سود آوری در پروژه های ساختمانی دارد.در این مقاله ما قصد داریم که بیان کنیم درصد ساخت زمین چطور معین می گردد، چه مواردی در معین آن اثر گذار است و در پایان به نتیجه گیری می پردازیم.پس تا پایانی مقاله با ما همراه باشید.

درصد ساخت زمین به چه معناست؟

درصد ساخت زمین که ممکن است به نام ضریب سطح اشغال مجاز هم شنیده باشید، در واقعدرصدی از متراژ کل زمین است که شهرداری اجازه ساخت بنا در آن را صادر می نماید.در این جا از یک مثال استفاده می کنیم تا بهتر متوجه منظور شوید:فرض کنید متراژ زمینی که قصد ساخت و ساز در آن دارید 100 متر مربع است. اگر شهرداری به شما اجازه دهد فونداسیون (پی ساختمان) را در کل زمین بنا کنید، در واقع به شما مجوز 100 درصد بنا داده است که می توان در آن به ساخت و ساز بپردازید.

در حالت دیگر اگر شهرداری به شما مجوز 60 درصد بنا بدهد، شما می توانید ساخت و ساز را در 60 متر مربع از زمین خود انجام دهید. در حالت اول ضریب سطح اشغال 1 و در حال دوم ضریب سطح اشغال 0.6 است.در مورد این که چه ارکان یا سازمانی باید درصد ساخت زمین را مشخص کند باید بگوییم تمامی این وظایف به شهرداری مربوط می گردد. اما اینکه چرا شهرداری ها درصد ساخت زمین را مشخص می نمایند، دلایل متعددی دارد، از جمله:

• قوانین و اصول شهرسازی
• یکدست بودن ساخت و ساز در سطح شهر
• حفظ زیبایی بصری شهرها و …

اما چه زمین هایی برای ساخت و ساز مناسب تر هستند؟

که در پاسخ باید گفت: به طور کلی، برترین زمین هایی که برای پروژه های ساخت خانه های مناسب هستند، زمین هایی با ابعاد مربع و یا مستطیلی است به این علت که مسئله ای در اجرای نقشه و معماری بنا ایجاد نمی نمایند. این زمین ها معمولاً کمترین اریب و ناهمخوانی را با سایر قسمت ها دارند و به راحتی می توان نقشه های خوب و دقیقی از آن ها به دست آورد و پیاده سازی کرد و در کل شرایط ساخت و ساز را هم بهتر می نمایند.

نکته: در حال حاضر بسیاری از زمین هایی که در سطح شهر و روستاهای کل کشور وجود دارند، ممکن است میزان مجازشرایط ساخت و ساز را نداشته باشند، اما باز هم با توجه به این شرایط سازندگانی هستند که با هدف پرداخت هزینه کمتر، به سراغ آن زمین ها رفته و با یک جریمه جزئی، فرآیند ساخت و ساز را شروع می نمایند.

چه عواملی روی درصد ساخت زمین اثر دارند؟

در حالت کلی برای این بتوان متوجه این موضوع شد باید به طرح تفضیلی شهر مراجعه کرد. طرح تفضیلی که در اختیار شهرداری است در واقع مشخص می نماید که در هر خیابان و بلوک، افراد مجاز هستند چند درصد به ساخت و ساز بپردازند.

نکته : اصل و اساس درصد ساخت زمین (ضریب سطح اشغال) در طرح تفصیلی شهر و با توجه به اصول و قواعد شهرسازی مشخص می گردد.البته عوامل دیگری نیز هستند که روی مشخص درصد ساخت زمین موثر هستند، که در این خصوص می توان به

الف) نحوه ساخت و ساز، ملک هایی که در همسایگی قرار دارند

ب) تغییراتی که در معبر اتفاق می افتد

اشاره نمود، که بخش بسیار مهمی از این قواعد همگی به علت حفظ یکدستی در ساخت و ساز است ایجاد شده اند. به عنوان مثال وقتی یک زمین، شمالی است و همه ساختمان ها شمالی ساخته شده اند، شما نمی توانید جبهه ساخت را جنوبی انتخاب کنید.

آنالیز چند نکته مهم در مورد درصد ساخت زمین:

برای ساخت و ساز و زمانی که در طرح تفضیلی مقداری که مجاز به ساخت هستید مشخص شد، وقت آن است که به سراغ موضوع پیشرویی و عقب نشینی روی درصد ساخت زمین برویم ، که چطور می تواند روی ساخت و ساز اثر گذار باشد صحبت کنیم.برای آنالیز این موضوع دو نکته را باید در نظر بگیریم:

1.ساختمان هایی که در مجاورت هستند

2. عدم پیشرویی در ساختمان های مجاور در صورت گلنگی بودن

1.همانطور که در قسمت ابتدایی مقاله اشاره نمودیم یکی از موارد اصلی که روی درصد ساخت بنا اثر گذار است، یکدست بودن ساخت و ساز می باشد یکی از مهمترین اصول در مورد شهرسازی است.این موضوع اشاره دارد که امکان پذیر نیست در یک کوچه ساختمان ها به صورت نامرتب و دندانه دار (یکی عقب و یکی جلو) ساخته شوند و بایستی مقدار پیشروی ساختمان شما با ساختمان های مجاور یکسان باشد.در اصطلاح به این موضوع پدیده هم باد بودن گفته می گردد که به طور کلی مشخص می نماید مقدار پیشروی شما در ساخت و ساز، وابسته به تمامی ملک های مجاور شما است.

نکته مهم در موضوع هم باد بودن زمانی پیش می آید که زمین شما قناس باشد. در این حالت قناسی زمین شما عاملی است که درصد ساخت زمین را مشخص می نماید.بنابراین در زمان خرید، صرفا به درصد ساختی که شهرداری به شما اعلام می نماید اکتفا نکنید. بلکه به مسئله هم باد بودن و قناسی زمین نیز توجه کنید تا بتوانید درصد ساخت حقیقی زمین را محاسبه کنید.

2. پس با توجه به مواردی که تا به امروز آموخته ایم اگر قصد داشته باشیم در ساخت و ساز پیشروی کنیم، می توانیم به میزان ملک های مجاور این کار را انجام دهیم. اما اگر در زمین مجاور ساخت و سازی صورت نگرفته بود، ملک های مجاور کلنگی بودند یا پیشروی ننموده بودند تکلیف ما چیست؟در این حالت تنها راهی که وجود دارد این است که برای پیشروی از همسایگان خود رضایت لازم را کسب کنید. در این حالت می توانید در ساخت و ساز پیشروی داشته باشید و پس از آن، ملک شما معیار ساخت و ساز و مقدار پیشروی است.

در چه شرایطی می توان صد در صد زمین مسکونی را ساخت؟

با توجه به ظوابط شهرداری ، مالکان ساختمان هایی که 100 مترمربع مساحت و سند شش دانگ داشته باشد، می توانند 100 درصد با ارتفاع 10.5 متر ساخت و ساز انجام دهند و در مقابل چنانچه مساحت زمین کمتر از 100 متر زمین و فاقد سند شش دانگ باشد، نمی توان با ارتفاع 10.5 متر ساخت و ساز کرد و فقط تا هفت مترمربع ارتفاع ساخت و ساز می تواند صورت گیرد.

درصد ساخت بنا اگر به عقب نشینی احتیاج باشد، چطور محاسبه می گردد؟

به دلایل متعدد ممکن است از سمت شهرداری اعلام گردد که عرض گذر (در کوچه یا خیابان) باید افزایش یابد. در این شرایط تمام ملک های موجود در آن گذر، در صورتی که بخواهند ساخت و ساز مجدد داشته باشند، باید عقب نشینی نمایند. این مسئله مستقیما روی درصد ساخت بنا اثر می گذارد.در این حالت این سوال پیش می آید که درصد ساخت زمین پس از عقب نشینی چطور محاسبه می گردد؟آیا باید درصد ساخت بنا با توجه به متراژ تازه زمین حساب گردد یا خیر ؟

این موضوع را با یک مثال به شما شرح می دهیم:

فرض کنید ابعاد زمین شما 20 متر در 15 متر است. یعنی زمین شما 300 متر مربع مساحت دارد. پیش از عقب نشینی این امکان برای شما وجود داشت که در 180 متر از این زمین ساخت و ساز کنید. حالا تصور کنید شهرداری اعلام نموده باید 2 متر عقب نشینی کنید.در نتیجه ابعاد زمین شما به 20 متر در 13 متر تغییر نموده و مساحت زمین معادل 260 متر مربع است. در این حالت شما همچنان می توانید در 180 متر مربع از زمین خود ساخت و ساز کنید. در عمل در این حالت، در 69 درصد زمین خود ساخت و ساز می کنید.

به عبارت دیگر، افزایش عرض گذر و عقب نشینی باعث نمی گردد زیربنای مفید و قابل ساخت و ساز ملک شما از بین برود. بلکه این موضوع صرفا باعث کاهش قدرالسهم زمین آپارتمان هایی است که در این زمین ساخته می شوند.

نتیجه گیری:

در سال های اخیر سخت گیری های شهرداری در مورد درصد ساخت بنا بیشتر از قبل شده است پس همیشه با داشتن اطلاعات کافی اقدام به خرید زمین برای ساخت و ساز یا کارهای عمرانی کنید. در واقع اگر متراژ زمین برای ساخت طوری باشد که با اصرار بخواهید در آن به ساخت واحدهای بیشتر اقدام کنید، احتمالا تعداد زیادی از واحدها پارکینگ نخواهند داشت که این خلاف مقررات شهرداری هاست.

یکی از دلایلی که باعث می گردد هزینه های ساخت و ساز افزایش دهد، متراژ زمین برای ساخت است، در حقیقت هر چقدر زمین مورد نظر استاندارهای یک طراحی بی دردسر را داشته باشد، لازم نیست هزینه های زیادی بابت پیمانکار بپردازید. این هزینه های مازاد باعث می گردد تا زمان پروژه هم افزایش یابد و طراحی و خروجی مطلوبی به همراه نداشته باشید.امیدواریم این نکته ها را همیشه به خاطر داشته باشید و این مطلب نیز برای شما مفید واقع شده باشد.

مطالب مرتبط :

تراکم ساختمانی چیست؟